Το φενγκ σούι του χρήματος: Το πρόγραμμα Golden Visa στην Ελλάδα

Οι δύο εργάτες στέκονται στην άκρη του 4ου ορόφου του κτιρίου στα Κάτω Πετράλωνα. Σκύβουν και στερεώνουν με καρφιά την πινακίδα: όνομα κατασκευαστικής εταιρείας και αριθμός αδείας για την ανακαίνιση.

Η πενταόροφη πολυκατοικία στον αριθμό 122 της οδού Καλλιρόης πωλήθηκε πριν μερικούς μήνες και οι ενοικιαστές των διαμερισμάτων αναγκάστηκαν να μετακομίσουν. Μάλιστα η κινέζικη εταιρεία Zhao’s Holdings που αγόρασε το κτίριο, πλήρωσε τη μεταφορική εταιρεία για τις μετακομίσεις. Είναι ένα από τα πολλά κτίρια στην Αθήνα που έχουν αγοραστεί από ξένες επενδυτικές εταιρείες τα τελευταία χρόνια.

Με την ανακαίνιση, που θα ολοκληρωθεί σε 2-3 μήνες, θα δημιουργηθούν 8 διαμερίσματα, τα οποία όμως δεν θα είναι διαθέσιμα για μακροχρόνια μίσθωση. Σε τηλέφωνα αγοραστών που ψάχνουν σπίτι στην περιοχή, η απάντηση του μεσίτη που έχει αναλάβει το κτίριο της οδού Καλλιρόης δεν αφήνει περιθώρια για περαιτέρω συζητήσεις: «Δεν δίνονται για ιδιοκατοίκηση, δεν είναι κατοικίες, είναι επενδυτικά προϊόντα με απόδοση 4%. Το κτίριο θα μετατραπεί σε apartment hotel». Η τιμή πώλησης του κάθε διαμερίσματος θα είναι 250.000 ευρώ, ακριβώς το ποσό της επένδυσης που απαιτείται για την έκδοση μιας Golden Visa. Η αρχική τιμή πώλησης για όλο το κτίριο, σύμφωνα με τον παλιό ιδιοκτήτη είναι 850.000 ευρώ, αφήνοντας μεγάλο περιθώριο κερδών για την κινέζικη εταιρεία.

Υπερτιμολογήσεις και μεταπωλήσεις

«Ένας μεσίτης παίρνει κανονικά 2-3% (προμήθεια), στην ιστορία των Κινέζων παίρνουν πολύ παραπάνω. Δηλαδή, ένα φιλέτο ακίνητο το κατευθύνουν στην Golden Visa, γιατί έχουν παραπάνω προμήθεια. Είναι ελεύθερη αγορά αλλά η λέξη ελεύθερη δεν πρέπει να βγαίνει μόνο από την προμήθεια που παίρνει ο μεσίτης και έτσι να κατευθύνει την αγορά», λέει στο Solomon MAG, ο Γρηγόρης Στεργιούλης, πρόεδρος του Enterprise Greece, του οργανισμού που έχει συσταθεί από το κράτος για την προώθηση του ελληνικού προγράμματος Golden Visa.

Μεσίτες και διαχειριστές ακινήτων επιβεβαιώνουν την πρακτική ξένων αλλά και ελληνικών εταιρειών: «Πριν 4 χρόνια, μια μεγάλη κινέζικη εταιρεία αγόρασε σπίτια από τα συμβόλαια, χωρίς καν να τα δει, με 100-200 ευρώ το τετραγωνικό. Τα ίδια σπίτια τώρα τα έχει βγάλει στο διαδίκτυο 600-800 ευρώ το τετραγωνικό. Απλά τα κράτησε 4 χρόνια χωρίς να τα κάνει τίποτα», δηλώνει ο Δημήτρης Ρίζος, ιδρυτής της εταιρείας διαχείρισης ακινήτων Homm, ενώ ο Βαγγέλης Κτενιάδης, πρόεδρος της αναπτυξιακής εταιρείας V2 Development περιγράφει τον τρόπο λειτουργίας αυτών των εταιρειών: «Οι ίδιες οι κινεζικές εταιρείες που απλώς έφερναν τους αγοραστές χρέωναν πολύ μεγάλες προμήθειες, κάποιες μέχρι και 30%, το οποίο στα 250.000€ είναι πάνω από 75.000€.

Οι εταιρείες αυτές διευκολύνουν τους συμπατριώτες τους, τους Κινέζους, να αποκτήσουν ακίνητο στο εξωτερικό. Ήρθαν εδώ, κατάλαβαν ότι το 90% των ακινήτων ανήκει σε ιδιώτες και όχι σε μεγάλες κατασκευαστικές εταιρείες, και βρήκαν τη γη της επαγγελίας. Γιατί να έχουμε μεσάζοντες; Θα πάμε να πάρουμε κατευθείαν τα ακίνητα από τους ιδιώτες και θα λειτουργούμε και ως κατασκευαστές και ως μεσίτες και έτσι διπλασιάζουμε το κέρδος. Τώρα βρίσκουν μόνοι τους ιδιώτες που θέλουν να πουλήσουν τα σπίτια τους, τα ανακαινίζουν οι ίδιοι, κτλ. Ανοίγουν γραφεία εδώ, προσλαμβάνουν προσωπικό, εταιρείες όπως η Noble Fortune, η Delsk, υπάρχουν πολλές τέτοιες.»

Η πρακτική της αγοράς ακινήτων σε χαμηλή τιμή, η ανακαίνισή τους και η μεταπώληση είναι νόμιμη, αλλά σύμφωνα με τον Θέμη Μπάκα, διευθύνοντα σύμβουλο του κτηματομεσιτικού δικτύου E-Real Estates «αυτό δεν είναι εμπορική δραστηριότητα. Γιατί όταν αγοράζεις ακίνητα 1 εκατομμύριο ευρώ και τα μεταπωλείς 2,5 εκ. ευρώ, αντιλαμβανόμαστε όλοι ότι το 1,5 εκ. αυτό είναι καπέλωμα. Όταν ένα ακίνητο μεταπωλείται 3 φορές σε έναν χρόνο, θα έπρεπε τουλάχιστον να υπάρχει ο φόρος υπεραξίας».

Ο εν λόγω φόρος ψηφίστηκε το 2013 και αφορά συντελεστή φορολόγησης 15% ανάμεσα στην τιμή κτήσης και στην τιμή πώλησης, επιβαρύνοντας τον πωλητή. Ο φόρος υπεραξίας (capital gains tax) ισχύει στις περισσότερες χώρες του ανεπτυγμένου δυτικού κόσμου. Με τροπολογίες που ψηφίστηκαν στην ελληνική Βουλή, η εφαρμογή του φόρου που περιλαμβάνεται στις μνημονιακές υποχρεώσεις της χώρας, συνεχώς αναστέλλεται, τα πρώτα χρόνια λόγω της μεγάλης πτώσης των τιμών στα ακίνητα και εσχάτως λόγω αντιδράσεων από ιδιοκτήτες και παράγοντες της κτηματαγοράς. Η τελευταία αναστολή προβλέπει ότι ο φόρος δεν θα εφαρμοστεί μέχρι και τις 31.12.2019, ενώ υπολογίζεται ότι το δημοσιονομικό κόστος από τη μη εφαρμογή του νόμου το 2018 ανήλθε στα 24 εκατομμύρια ευρώ.

«Υπάρχει πρόβλημα στον ελεγκτικό και τον λογιστικό τρόπο. Θα έπρεπε να γίνεται η φορολόγηση για τα χρήματα που εισέρχονται σε λογαριασμούς. Αυτός είναι ο σωστός τρόπος φορολόγησης. Αν η Destiny (η εταιρεία που εμπλέκεται στο πρόσφατο σκάνδαλο με τις πωλήσεις ακινήτων σε Κινέζους επενδυτές μέσω POS) φορολογούνταν για τα χρήματα που εισέρεαν στους λογαριασμούς της, θα φορολογούνταν για όλο το πόσο και δε θα είχαν γίνει όλα αυτά», εξηγεί ο Βαγγέλης Κτενιάδης.

Η Golden Visa στην Ελλάδα

Όπως και με τις περισσότερες χώρες που προηγήθηκαν, το πρόγραμμα Golden Visa ξεκίνησε στην Ελλάδα τον Απρίλιο του 2013, σε μια περίοδο που η οικονομία βούλιαζε και οι επιπτώσεις της οικονομικής κρίσης γίνονταν ακόμα πιο ορατές.

Η κυβέρνηση θεσμοθέτησε τις διαδικασίες μέσω των οποίων πολίτες τρίτων χωρών αποκτούν το δικαίωμα για 5ετή άδεια παραμονής στη χώρα, αν επενδύσουν 250.000 ευρώ σε ακίνητα, σε στρατηγικές επενδύσεις ή σε επιχειρηματικές δραστηριότητες που έχουν θετικές επιπτώσεις στην εθνική ανάπτυξη και οικονομία. Οι άδειες παραμονής ανανεώνονται αυτόματα ανά 5 χρόνια, εφόσον το ακίνητο παραμένει στην κατοχή του αγοραστή. Δικαίωμα άδειας παραμονής αποκτούν και τα συγγενικά πρόσωπα του ιδιοκτήτη του ακινήτου (σύζυγος, άγαμα τέκνα κάτω των 21 ετών, γονείς του ιδιοκτήτη και γονείς του/της συζύγου).

Αρχικά, το πρόγραμμα δεν είχε τόσο μεγάλη ανταπόκριση, με μόλις 25 Golden Visas να εκδίδονται εκείνη την χρονιά. Οι πολύ χαμηλές τιμές των ακινήτων και η ανάπτυξη των κατάλληλων μηχανισμών και καναλιών επικοινωνίας με ξένους αγοραστές, ευνόησαν την αύξηση των επενδύσεων τις επόμενες χρονιές.

Από το 2013 μέχρι και τις αρχές Μαρτίου 2019 δόθηκαν 12.074 άδειες: 4.312 σε κύριους αιτητές και 7.762 σε μέλη οικογενειών. Το ύψος των επενδύσεων υπολογίζεται σε πάνω από 1,5 δις ευρώ μέχρι το καλοκαίρι του 2018 και αν περιληφθεί το δεύτερο εξάμηνο του 2018, ο αριθμός αυτός θα αυξηθεί πολύ.

Οι Κινέζοι αποτελούν την πλειοψηφία των αποδεκτών των αδειών. Σύμφωνα με στοιχεία της κινεζικής εταιρείας επενδύσεων σε ακίνητα εξωτερικού Juwai, η Golden Visa της Ελλάδας είναι η 7η δημοφιλέστερη. Αλλά οι Κινέζοι επενδυτές δεν είναι οι μόνοι που θέλησαν να αποκτήσουν πρόσβαση και ελευθερία μετακίνησης εντός της Ευρωπαϊκής Ένωσης παίρνοντας άδεια παραμονής επί πληρωμής.

Επικεντρώνοντας κυρίως σε περιοχές της Βόρειας Ελλάδας, στη Χαλκιδική, τη Θεσσαλονίκη, την Καβάλα αλλά και σε νησιά όπως η Κέρκυρα και η Κρήτη, Ρώσοι και Τούρκοι βρίσκονται στη 2η και 3η θέση αντίστοιχα στις Golden Visas που έχουν δοθεί στην Ελλάδα από την έναρξη του προγράμματος.

Ένα τεράστιο δίκτυο στήθηκε όλα αυτά τα χρόνια στην Ελλάδα: μεσίτες, δικηγόροι, μεσάζοντες, εταιρείες διαχείρισης, γραφεία ενοικιάσεων αυτοκινήτων και μίνι-βαν, ”agents” όπως είναι η ορολογία για αυτούς που μεσολαβούν ανάμεσα σε τοπικά μεσιτικά γραφεία και ξένες εταιρείες, υποκαταστήματα τραπεζών και κατασκευαστικές εταιρείες.

Η ψυχολογία της αγοράς και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις

Η υπερφόρτωση της τιμής των ακινήτων έχει γενικότερες επιπτώσεις στην κτηματική αγορά, σύμφωνα με τον Θέμη Μπάκα: «Οι ξένοι αγοραστές έχουν επηρεάσει τις τιμές πώλησης των ακινήτων στην Ελλάδα σε συγκεκριμένες περιοχές. Και σε αυτό έχουν παίξει ρόλο και οι πλασματικές τιμές, οι υπερτιμολογήσεις. Η κτηματαγορά αυτή τη στιγμή έχει περισσότερο ψυχολογική αύξηση, παρά κάτι άλλο».

Όπως αναφέρεται και σε έρευνα του μη κυβερνητικού οργανισμού Διεθνής Διαφάνεια που δημοσιεύτηκε τον Οκτώβριο του 2018 «τα προγράμματα Golden Visa, ενώ δίνουν ώθηση στις επενδύσεις ιδιωτικού τομέα και μπορούν να παράξουν έσοδα για το κράτος, συνεπάγονται μεγάλα δημοσιονομικά και οικονομικά ρίσκα (υπερβολικές διακυμάνσεις στους ρυθμούς της οικονομίας, «φούσκες» στην αγορά ακινήτων), εξαιτίας της εξαιρετικά ρευστής φύσης των παραγόμενων εσόδων, τα οποία εξαρτώνται από εξωτερικούς παράγοντες, όπως για παράδειγμα η δημιουργία ενός πιο ελκυστικού προγράμματος Golden Visa από άλλη χώρα”.

Επίσης, η εκμετάλλευση των ακινήτων μετά την αγορά, συμβάλλει καθοριστικά στην αύξηση της τιμής των ακινήτων: τόσο των τιμών πώλησης όσο και των ενοικίων.

Ο Άγγελος Σκιαδάς, πρόεδρος του Πανελλήνιου Συλλόγου Προστασίας Ενοικιαστών σημειώνει: «Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δημιουργούν πρόβλημα, είτε γίνεται σε σπίτια που έχουν αγοράσει ξένοι επενδυτές είτε σε σπίτια Ελλήνων ιδιοκτητών. Έχει περάσει πλέον μια νοοτροπία ότι είναι πολύ αποδοτικός αυτός ο τρόπος μίσθωσης. Είναι μία φούσκα αυτό το πράγμα. Κάποιες περιοχές θα μπορέσουν να λειτουργήσουν με αυτό το σύστημα και είναι αποδοτικές οι μισθώσεις. Αλλά σε κάποιες άλλες περιοχές, θα προχωρήσουν οι ιδιοκτήτες σε σοβαρές επενδύσεις (ανακαίνιση, επιδιόρθωση) και όταν κάνουν τον λογαριασμό, θα μπαίνουν και μέσα».

Τα προγράμματα Golden Visa στο βαθμό που διασυνδέονται και με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, δημιουργούν προσδοκίες ανάπτυξης (βλ. Airbnb) και για τους ντόπιους μικρομεσαίους ιδιοκτήτες, που δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να αντέξουν ενδεχόμενες διακυμάνσεις. Οι ενδεχόμενοι κρατικοί περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις αλλά και ο μεγάλος ανταγωνισμός θα μπορούσαν να συντελέσουν στη μείωση της χρηματικής απόδοσης για αυτή την κατηγορία ιδιοκτητών. H μεγάλη αύξηση ενοικίων και τιμών πώλησης σε πόλεις όπου τα προγράμματα Golden Visa έχουν επιτυχία, σε συνδυασμό φυσικά και με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν ως αποτέλεσμα πόλεις όπως η Λισαβόνα, η Λευκωσία και εσχάτως και η Αθήνα να είναι στα πρόθυρα να αντιμετωπίσουν κρίσεις στον τομέα της στέγασης και της αγοράς ακινήτων.

Έλεγχοι και παρατυπίες

Η νομοθεσία γύρω από το ελληνικό πρόγραμμα Golden Visa δεν προβλέπει ρητά την προσκόμιση ποινικού μητρώου, ενώ όσον αφορά στους ελέγχους για την προέλευση των χρημάτων, ενώ προβλέπονται, αποδεικνύεται ότι δεν γίνονται όπως πρέπει, όπως αναφέρεται και στην έκθεση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής που κυκλοφόρησε στις 23 Γενάρη του 2019. Όπως σημειώνεται επίσης στο ίδιο έγγραφο, δεν υπάρχει υποχρέωση αναφοράς για τους ελέγχους και τις αιτήσεις που απορρίπτονται, ούτε υπάρχει αρμόδιος κοινοβουλευτικός ή άλλου είδους έλεγχος της όλης διαδικασίας.

Σε αυτή τη διαδικασία ελέγχων σημαντικό ρόλο παίζουν και οι ελληνικές τράπεζες, οι οποίες πολλές φορές επιταχύνουν το άνοιγμα λογαριασμών και την αποδοχή καταθέσεων, παραλείποντας δικαιολογητικά και απαραίτητα έγγραφα. Αυτό συμβαίνει όχι μόνο γιατί επιθυμούν την εισροή ξένων κεφαλαίων αλλά και γιατί είναι από τους μεγαλύτερους κατόχους ακινήτων στη χώρα.

Σύμφωνα με τον Θέμη Μπάκα, «θα καθοριστεί η αγορά από τα ακίνητα που έχουν ήδη μαζέψει στα χαρτοφυλάκιά τους οι τράπεζες. Το 70% των ακινήτων από πλειστηριασμούς έχουν επέλθει στις τράπεζες και αυτές έχουν δημιουργήσει επενδυτικές εταιρείες. Είναι πολύ εύκολο για τις τράπεζες να κάνουν το επόμενο βήμα, να δραστηριοποιηθούν δηλαδή στην πώληση ακινήτων σε ξένους επενδυτές. Και θεωρώ ότι αυτός θα είναι ο σκοπός τους».

Για άλλους, ένας από τους λόγους σύστασης του προγράμματος Golden Visa το 2013, αλλά και της συνεχιζόμενης απελευθέρωσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης, θα μπορούσε να είναι και η προσπάθεια του ελληνικού κράτους να ενισχύσει τις καταρρακωμένες ελληνικές τράπεζες.

Παρόμοιοι φόβοι για παράτυπες διαδικασίες, αδιαφάνεια, διαφθορά αλλά και ξέπλυμα χρήματος μέσω των Golden Visa καταγράφονται σχεδόν σε όλες τις χώρες όπου λειτουργούν τέτοια προγράμματα, οδηγώντας την Ευρωπαϊκή Επιτροπή στην δημοσίευση της παραπάνω έκθεσης μαζί με ένα πλάνο δράσης που θέτει προτάσεις για τη δημιουργία ενός γκρουπ ειδικών, το οποίο θα εξετάσει ενδελεχώς τα προγράμματα μέσα στο 2019 και θα αναπτύξει κοινούς ελέγχους για όλα τα κράτη-μέλη.